Copropriété : les syndics professionnels épinglés par la Répression des fraudes

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 les syndics professionnels épinglés par la Répression des fraudes Feodora Chiosea / Getty Images

Les syndics de copropriété se retrouvent une nouvelle fois dans le viseur de la Répression des fraudes ! Après avoir mis en évidence des augmentations de tarifs et des pratiques trompeuses en 2017, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) revient à la charge. Dans une note publiée ce mardi 13 avril, elle a rendu les conclusions d’une enquête menée en 2018 sur près de 300 syndics de copro. Ces investigations comprenaient deux volets : l’un sur les pratiques anticoncurrentielles, sur d’éventuelles ententes entre syndics ou entre syndics et prestataires de services, l’autre sur le respect de la réglementation en matière de contrats. Près de 900 contrôles ont ainsi été menés. Et les résultats ne risquent pas d’améliorer l’image des syndics auprès de leurs clients copropriétaires...

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Ententes faussant le jeu de la concurrence

Sur le volet concurrentiel, d’abord. Si elle n’incrimine publiquement aucune entreprise, la DGCCRF suspecte des ententes pouvant fausser le jeu de la concurrence. Ces suspicions se sont notamment portées sur des syndics issus d’un même groupe, mais disposant d’une autonomie sur le plan commercial (et donc susceptibles de constituer des entités économiques distinctes au sens du droit de la concurrence). Mais aussi sur de possibles ententes entre syndics et promoteurs immobiliers… Lors de la livraison d’un immeuble neuf, le promoteur nomme généralement un syndic provisoire, pour gérer la copropriété jusqu’à la première assemblée générale. Or, selon la DGCCRF, dans certains cas, le syndic provisoire est devenu le syndic définitif lors de l’assemblée générale, sans avoir été mis en concurrence. Ce qui est pourtant obligatoire.

“Le fait que les promoteurs immobiliers délèguent la gestion de la copropriété systématiquement au même syndic de copropriété ou à un syndic issu d’une holding commune ou d’un même groupe a pour effet de verrouiller le marché dès le départ”, dénonce ainsi la Répression des fraudes. D’autant que les copropriétaires ignorent souvent les liens capitalistiques qui unissent le promoteur au syndic provisoire. Ces liens doivent pourtant obligatoirement être mentionnés, en vertu de la loi Hoguet de 1970.

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Les enquêteurs se sont ensuite penchés sur les possibles liens qui existent entre les syndics et certains prestataires de services qu’ils mandatent. Pour rappel, les syndics déterminent généralement le prix des prestations en fonction de l’état de la copropriété, du nombre de lots et des spécificités de la résidence, notamment lorsqu’il s’agit de prendre la suite d’un syndic bénévole. Or, les enquêteurs des brigades interrégionales d’enquêtes de la concurrence (BIEC) ont justement relevé certaines similitudes dans le prix et les prestations proposées pour plusieurs prestataires positionnés sur les marchés des contrats d’installation, de relevés et de maintenance. Ils ne précisent pas, toutefois, si des sanctions ont été prononcées.

Anomalies récurrentes et pratiques trompeuses

Venons-en maintenant au deuxième volet de l’enquête, s’agissant de la protection économique des copropriétaires. Le mandat donné à un syndic pour gérer l’administration et les finances d’une copropriété prend la forme d’un contrat. Celui-ci fixe notamment la durée du mandat, les conditions de rémunération du syndic, ainsi que les conditions d’exécution de sa mission. Afin d’améliorer la transparence dans la relation entre le syndic et les copropriétaires, la loi Alur de 2014 a instauré un contrat-type de syndic. Ainsi, tout contrat de syndic conclu ou renouvelé depuis l’été 2015 doit être conforme à ce modèle type. Mais, près de 6 ans plus tard, force est de constater qu’un grand nombre de syndic ne respecte pas cette obligation. S’il est en baisse par rapport à l’année précédente, le taux d’anomalie reste très élevé en 2018, à 46% !

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La plupart des irrégularités porte sur le formalisme du contrat-type et la présence de clauses abusives. Les enquêteurs dénoncent “des anomalies récurrentes sur la conformité des mentions prévues dans les contrats-types”, notamment “la suppression de mentions fixées réglementairement”, qui nuit à une comparaison efficace entre plusieurs offres de syndics. Des défauts d’information qui privent également les copropriétaires d’éléments parfois essentiels dans les prises de décision qui les lient au syndic. D’autres anomalies ont en outre été identifiées sur les prestations facturées par les syndics. La DGCCRF cite pêle-mêle :

la facturation des honoraires du forfait sur la base de l’exercice comptable au lieu de la durée du contrat (ce qui entraîne une facturation du syndicat des copropriétaires sur une période inférieure à douze mois) ;la facturation de frais de relance avant mise en demeure alors que cette facturation au copropriétaire défaillant n’est possible qu’à compter de la mise en demeure de celui-ci ;la facturation de frais de reprographie concernant les missions du syndic (par exemple : les documents nécessaires pour l’assemblée générale annuelle) alors qu’ils doivent être intégrés dans le montant forfaitaire ;la facturation d’ouverture de compte bancaire séparé alors que cette prestation doit être prévue dans le forfait ;la facturation de l’actualisation de l’état daté lorsque la date de signature de l’acte de vente est reportée ;la facturation d’un pré-état daté au copropriétaire cédant, sans commande préalable ;des honoraires forfaitaires relatifs aux travaux et études techniques, alors que cette rémunération ne peut se déterminer que sous la forme d’un pourcentage du montant hors taxe des travaux, à un taux dégressif ;la majoration des heures passées en assemblée générale et en assemblée générale supplémentaire au-delà de la plage horaire ou de la durée prévues alors que ces heures supplémentaires sont déterminées selon un coût horaire qui ne peut être majoré ;des prix excessifs au regard de la prestation fournie, notamment pour l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés et l’établissement de l’état daté, etc.

La Répression des fraudes constate que cette large enquête a finalement permis de confirmer que “la non-conformité des contrats-types s’avère fréquente” et que celle-ci “peut correspondre à des pratiques commerciales trompeuses particulièrement préjudiciables économiquement pour les copropriétaires”. Les enjeux financiers sont colossaux et la gestion des copros par les syndics professionnels reste un sujet très sensible. A ce titre, la DGCCRF affirme qu’elle maintiendra sa vigilance sur ce secteur d’activité.

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